Чи може порада вдома вибирати керуючу компанію. Обрання та функції поради багатоквартирного будинку

18 червня 2011 року набрав чинності Федеральний закон №123-ФЗ «Про внесення змін до Житлового кодексу РФ та окремі законодавчі акти РФ». Цей закон доповнив Житловий кодекс Російської Федерації, зокрема статтею 161.1. «Рада багатоквартирного будинку», що регламентує порядок обрання та діяльності ради.

Відповідно до статті 161.1, якщо у багатоквартирному будинку (далі – МКД):

  • не створено ТСЖ;
  • даний будинок не управляється житловим кооперативом чи іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;
  • більш ніж чотири квартири;

Власники приміщень на загальних зборах мають обрати раду МКД.

Якщо протягом календарного року, тобто до 18 червня 2012 року, рішення про обрання ради МКД власниками не прийнято або не реалізовано, орган місцевого самоврядування, у тримісячний термін, скликає загальні збори власників приміщень у МКД з питання обрання ради МКД або створення в будинку ТСЖ .

1. Загальні положення про пораду МКД

  • Рада МКД може бути обраний стосовно кількох МКД.
  • Необхідна кількість членів ради МКД встановлюється загальними зборами власників приміщень. Кількість членів ради МКД доцільно встановлювати з урахуванням наявної у будинку кількості під'їздів, поверхів, квартир.
  • Рада МКД обирається з числа власників приміщень у цьому будинку. Голова ради МКД обирається з-поміж членів ради МКД на загальних зборах власників приміщень.
  • Рада обирається терміном на 2 роки, інший термін може бути встановлений загальними зборами власників, діє до його переобрання.
  • Дострокове переобрання ради МКД можливе на загальних зборах власників, якщо рада виконує свої обов'язки неналежним чином.
  • Реєстрація ради в органах місцевого самоврядування чи інших органах не потрібна.

2. Основні завдання та повноваження ради МКД, голови МКД
вимоги до членів ради МКД

Завдання поради:
- брати участь від імені власників у вирішенні питань управління багатоквартирним будинком.
- подання, дотримання та захист інтересів власників у відносинах з керуючою (обслуговуючою) організацією при виконанні умов договору управління будинком.

Повноваження ради:

Забезпечує виконання рішень загальних зборів власників МКД.

1. Виносить на розгляд загальних зборів власників приміщень у МКД пропозиції щодо порядку:

Користування спільним майном МКД;

Планування та організації робіт з утримання та ремонту загального майна в МКД;

2. Обговорення проектів договорів, що укладаються власниками щодо спільного майна та надання комунальних послуг;

3. Надає власникам до розгляду на загальних зборах свій висновок щодо умов проектів договорів, запропонованих для розгляду на загальних зборах;

4. Здійснює контроль:

За наданням послуг та (або) виконанням робіт з управління багатоквартирним будинком;

За якістю комунальних послуг.

5. Реалізує інші повноваження з питань компетенції ради, комісій та інші питання, прийняття рішень щодо яких не суперечить ЖК РФ.

Рада підзвітна загальним зборам власників і щорічно подає на затвердження річних загальних зборів власників звіт про виконану роботу.

З-поміж членів ради МКД на загальних зборах власників обирається голова.

Голова керує поточною діяльністю ради МКД та підзвітний загальним зборам власників.

Повноваження та функції голови:

  • До прийняття загальними зборами власників приміщень у МКД рішення про укладення договору управління, вступає до переговорів щодо умов зазначеного договору та доводить до відома загальних зборів власників результати таких переговорів.
  • На підставі довіреності, виданої власниками приміщень у МКД:

Укладає договір управління МКД, за умов, зазначених у рішенні загальних зборів власників.

Здійснює контроль за виконанням зобов'язань за укладеними договорами надання послуг та (або) виконання робіт з утримання та ремонту загального майна в МКД.

Підписує акти приймання наданих послуг та (або) виконаних робіт, акти про порушення нормативів якості або періодичності їх надання та (або) виконання, акти про ненадання комунальних послуг або надання комунальних послуг неналежної якості.

Виступає в суді, як представник власників приміщень у будинку, у справах, пов'язаних з управлінням МКД та наданням комунальних послуг.

Вимога до членів ради МКД:

Для ефективного виконання завдань та повноважень ради МКД, кандидатури, запропоновані до ради повинні відповідати таким умовам:

  • мати організаторські здібності, комунікабельність;
  • мати уявлення про функціонування, утримання та ремонт МКД;
  • володіти положеннями чинного законодавства РФ у сфері ЖКГ.

Припинення повноважень ради та голови МКД

Рада багатоквартирного будинку діє до переобрання на загальних зборах власників. У разі прийняття рішення про створення товариства власників житла – до обрання правління товариства.

Повноваження члена ради будинку та голови припиняються також у таких випадках:

З ініціативи самого члена ради будинку чи голови ради будинку;

У зв'язку із припиненням права власності на приміщення у багатоквартирному будинку;

В інших випадках передбачених чинним законодавством.

У разі прийняття рішення власниками про дострокове припинення повноважень ради будинку або його голови, вибір нової ради будинку або одного з його членів, власники приміщень повідомляють керуючу (обслуговуючу) організацію про прийняте рішення.

Порядок проведення загальних зборів для обрання ради МКД

Загальні збори власників МКД щодо обрання ради МКД проводиться у порядку, встановленому статтями 45-48 ЖК РФ, з урахуванням змін, встановлених Федеральним законом №123-ФЗ.

Позачергові загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути скликані з ініціативи будь-якого з цих власників.

Загальні збори власників приміщень у МКД правомочні (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники приміщень у даному будинку або їхні представники, які мають більш ніж п'ятдесятьма відсотками голосів від загальної кількості голосів. За відсутності кворуму для проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку мають бути проведені повторні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, а також шляхом проведення заочного голосування.

При підготовці загальних зборів для успішного проведення бажано створити ініціативну групу з числа жителів, яка опрацьовуватиме пов'язані з проведенням загальних зборів питання:

  • виявлення всіх власників у даному багатоквартирному будинку;
  • попереднє опитування думок жителів щодо вибору способу управління;
  • роз'яснення чинного законодавства щодо управління МКД;
  • виявлення організацій, що спеціалізуються на управлінні МКД;
  • визначення частки кожного власника у спільному майні МКД (частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення у цьому ж будинку пропорційна розміру загальної площі зазначеного приміщення (п. 1 ст. 37 ЖК РФ);
  • визначення кандидатур голови загальних зборів, секретаря, лічильної комісії та ін.

При підготовці загальних зборів повинні враховуватись всі необхідні організаційні моменти, тому що від цього залежить правомірність прийнятого на ньому рішення.

Перший етап - підготовчий :

  • Розробити необхідну для проведення зборів документацію:
  • інформацію про кандидатури до ради, голови ради;
  • вихідні дані для реєстрації;
  • проект рішення зборів та проект документів, запропонованих зборам для затвердження;
  • бюлетені для голосування

Другий етап - Підготувати порядок денний загальних зборів:

  • Про вибори голови зборів, секретаря, лічильної комісії для підрахунку результатів голосування загальних зборів власників приміщень МКД та підписання підсумків голосування.
  • Про створення ради МКД на адресу:_______________________
  • Про затвердження кількості членів ради.
  • Про обрання членів ради.
  • Про обрання голови ради.
  • Про обрання членів лічильної комісії.
  • Про визначення місця зберігання рішень та протоколу загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
  • Визначити дату та місце проведення загальних зборів та розмістити інформацію.
  • Надіслати повідомлення про проведення загальних зборів (не пізніше ніж за 10 днів до дати) кожному власнику:
    • - заказним листом;
    • - віддати під розпис;
    • - Іншим способом, якщо він передбачений рішенням загальних зборів.

В повідомленні повинні бути вказані:

- відомості про ініціатора зборів, дані про його власність у даному будинку;
- форма проведення зборів (очна/заочна);
- Дата, місце, час проведення;
- Порядок денний зборів;
- порядок, місце або адресу ознайомлення з інформацією та матеріалами, що будуть представлені на зборах.

Повідомлення про проведення загальних зборів у формі заочного голосування відрізняється від повідомлення про проведення загальних зборів у очній формі лише одним - замість повідомлення про місце та час проведення зборів зазначаються місце, дата та час остаточного прийому рішень власників з питань, що поставлені на голосування. Поряд із повідомленням про проведення зборів доцільно направити кожному власнику МКД бланки рішення власника з кожного питання, поставленого на голосування, які власник заповнює власноруч та ставить свій підпис.

Організаторам загальних зборів власників приміщень необхідно знати, що у багатоквартирному будинку можуть перебувати житлові та нежитлові приміщення у муніципальній власності. У цьому випадку повідомлення про проведення загальних зборів надсилаються до адміністрації району.

Другий етап – проведення зборів

  • Правомочність загальних зборів

Збори - очне і заочне - правомочно (має кворум), якщо у ньому взяли участь власники приміщень у цьому будинку чи його представники, які мають понад 50% голосів від загальної кількості голосів власників (ст. 45 ЖК РФ).

Присутність власників на очних загальних зборах та наявність кворуму підтверджується листом реєстрації учасників із зазначенням прізвища, імені, по батькові, адреси, реквізитів свідоцтва про власність на приміщення, частки у праві спільної власності на майно, підписом власника та з додатком довіреності, якщо у зборах приймає участь представник власника.

  • Рішення загальних зборів

Загальні збори немає права приймати рішення з питань, які не включені до порядку денного, як і немає права змінювати порядок денний (ст. 46 год. 2 ЖК РФ). В іншому випадку рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.

Рішення загальних зборів – очного та заочного – власників приміщень у багатоквартирному будинку з питання створення ради будинку вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало понад 50 відсотків голосів від загальної кількості голосів власників приміщень.
Вимоги до рішення власника при заочне голосування:

  • рішення має бути оформлено у письмовій формі з питань, поставлених на голосування (п.4. ст. 48 ЖК РФ);
  • у рішенні власника обов'язково повинні міститися: відомості про особу, яка бере участь у голосуванні; відомості про документ, що підтверджує право власності особи, яка бере участь у голосуванні, на приміщення у відповідному багатоквартирному будинку; рішення з кожного питання порядку денного, виражені формулюваннями "за", "проти", "утримався". Тобто рішення має бути сформульовано таким чином, щоб воно не мало двоякого сенсу, виключало будь-яку неточність формулювання і на нього можна було однозначно відповісти одним із наведених варіантів;
  • рішення мають бути передані до зазначеного в повідомленні про проведення зборів місця до зазначеної дати (день, місяць, рік та час) закінчення прийому.
  • Голосування на загальних зборах

Правом голосування на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, мають власники приміщень у даному будинку. Кількість голосів, яким володіє кожен власник, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно у цьому будинку (ст. 48 ЖК РФ).

Перелік спільного майна та порядок визначення часток у праві спільної власності встановлено ст. 36, 37 ЖК РФ.

Точне визначення частки у праві спільної власності має виняткове значення, оскільки виходячи з неї встановлюється ступінь участі кожного конкретного власника в управлінні та розпорядженні загальною власністю та розраховується розмір плати за утримання та ремонт спільного майна.

Відповідно до п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосування загальних зборах власників приміщень здійснюється власником як особисто, і через свого представника. Довіреність на голосування повинна містити відомості про власника приміщення у відповідному багатоквартирному будинку та його представника (ім'я або найменування, місце проживання або місце знаходження, паспортні дані) і повинна бути оформлена у простій письмовій формі та засвідчена за місцем роботи, навчання, проживання (у відповідно до вимог пп.4, 5 ст.185 ЦК РФ).

Голосування проводиться з кожного питання порядку денного безпосередньо після його обговорення. Голосування може бути проведено декількома способами: за допомогою підняття рук, за допомогою мандатів або письмових рішень власників, у яких зазначена частка у праві спільної власності на спільне майно та кількість голосів, які має даний власник.

  • Підбиття підсумків голосування

При підбиття підсумків заочного голосуваннязараховуються голоси з тих питань, з яких власником, що бере участь у голосуванні, залишено лише один з можливих варіантівголосування. Рішення, оформлені з порушенням цієї вимоги, визнаються недійсними та голоси за ними не підраховуються.
Рішення власника може містити кілька питань, у цьому випадку недотримання вимоги про залишення лише одного варіанту відповіді з одного питання не тягне за собою визнання недійсними рішень з інших питань (п. 6 ст. 48 ЖК РФ).

3. Оформлення рішення загальних зборів

Рішення загальних зборів - очного та заочного - оформляється протоколом у порядку, встановленому загальними зборами власників приміщень у цьому будинку (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Протокол має бути складений у письмовій формі, підписаний головою та секретарем, а також членами лічильної комісії. У протоколі обов'язково вказуються дата та місце проведення загальних зборів власників, порядок денний, кворум. Протокол має бути оформлений пізніше 10 днів із дня проведення загальних зборів.

Рішення, прийняті загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку та підсумки голосування доводяться до відома власників шляхом розміщення відповідного повідомлення про це у приміщенні даного будинку, визначеному рішенням загальних зборів. Розміщує рішення власник, з ініціативи якого було скликано такі збори, пізніше як за десять днів із дня прийняття цих рішень.

При проведенні зборів у заочній формі протоколи, так само як і повідомлення про проведення загальних зборів та рішення власників, зберігаються у місці або за адресою, які також визначені рішенням цих зборів (п. 4 ст. 46 ЖК РФ). У протоколі обов'язково вказуються дата та місце підбиття підсумків заочного голосування, порядок денний, кворум.

4. Взаємодія порад МКД з керуючими (обслуговуючими) організаціями

Управляючі (обслуговуючі) організації відповідно до договорів управління (здійснення робіт/виконання послуг):

Подають на запит рад, голів рад інформацію про витрати на утримання та поточний ремонт багатоквартирного будинку та земельної ділянки.

За погодженням із радами, головами рад залучають їх до участі у підготовці пропозицій при розробці планів поточного ремонту, заходів щодо енергозбереження у багатоквартирних будинках, покращення експлуатації та збереження житлового фонду.

За погодженням з радами, головами рад забезпечують їхню участь у комісійних обстеженнях житлового фонду, перевірці технічного стану будинків та інженерного обладнання, а також профілактичних оглядах з метою підготовки пропозицій щодо проведення поточного та капітального ремонту будинків.

За погодженням з радами, головами рад забезпечують їх участь у прийманні всіх видів робіт із утримання, ремонту загального майна, у тому числі щодо приймання робіт з підготовки будинку до сезонної експлуатації, з правом підпису в актах приймання-здачі робіт.

Надають за запитами рад, голів рад інформацію про встановлені ціни (тарифи) на послуги та роботи з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирних будинках, про розміри оплати відповідно до встановлених цін (тарифів), про обсяг, про перелік та якість послуг, що надаються ( або) виконуваних робіт, про ціни (тарифи) на комунальні послуги та розміри оплати цих послуг.

З метою організації зазначеної взаємодії доцільно розглянути питання про укладення угоди між радою будинку та організацією, що управляє, приблизна форма угоди наведена в додатку №4 до методичних рекомендацій.

5. Взаємодія порад МКД з органами місцевого самоврядування

Відповідно до чинного законодавства органи місцевого самоврядування в межах своєї компетенції:

Сприяють порадам у підготовці загальних зборів власників з питань, що належать до компетенції загальних зборів власників. Надають інформаційно-консультаційну допомогу порадам з питань управління, утримання та поточного ремонту багатоквартирних будинків, надання комунальних послуг;

Спільно з керуючими (обслуговуючими) організаціями надають порад сприяння організації їх діяльності, розглядають пропозиції порад будинків щодо поліпшення роботи житлово-комунальних служб, утримання та збереження житлового фонду та звернення про невиконання керуючими організаціями зобов'язань за договорами управління багатоквартирними будинками;

Сприяють у підвищенні рівня знань членів рад шляхом проведення семінарів, інформаційних зустрічей тощо;

Проводять моніторинг вибору власниками порад;

За погодженням із радами залучають їх до участі у комісійних обстеженнях багатоквартирних будинків, засіданнях, нарадах з правом дорадчого голосу з питань, що стосуються інтересів мешканців багатоквартирного будинку;

Надають за запитами рад, голів рад інформацію про встановлені ціни (тарифи) на послуги та роботи з утримання та ремонту загального майна в багатоквартирних будинках, про розміри оплати відповідно до встановлених цін (тарифів), про обсяг, про перелік та якість послуг, що надаються ( або) виконуваних робіт, про ціни (тарифи) на комунальні послуги та розміри оплати цих послуг;

Надають за запитами рад, голів рад інформацію про муніципальні програми у житловій сфері та у сфері комунальних послуг, про нормативні правові акти, що регулюють відносини у даній сфері, необхідні для надання комунальних послуг, про дотримання встановлених параметрів якості товарів та послуг таких організацій, про стан розрахунків виконавців комунальних послуг з особами, які здійснюють виробництво та реалізацію ресурсів, необхідних для надання комунальних послуг, а також з особами, які здійснюють водовідведення, про стан розрахунків споживачів із виконавцями комунальних послуг.

У сьогоднішній статті ми вирішили поговорити про правовий статус та вибір ради МКД. Взагалі, що являє собою цей орган, чи потрібен він і як його вибрати при необхідності? Можливо, порада будинку не потрібна зовсім і достатньо лише ініціативної групи чи зборів власників приміщення для вирішення питань порядку денного?

Рада МКД є орган, що захищає та відстоює інтереси власників приміщень у будинку. Порада будинку може бути обрана за рішенням власників приміщень у МКДу тому багатоквартирному будинку, що знаходиться в управлінні КК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). Тобто, якщо в будинку створено ТСН, ЖБК чи інший спеціалізований споживчий кооператив, то рада МКД уже не може бути обраною.

Рада МКД обирається на 2 роки, якщо інший термін не встановлено рішенням ГСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Його можна переобирати на загальних зборах власників. Чисельність членів ради МКД визначається рішенням загальних зборів власників приміщень (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).

Рішення про обрання ради МКД ухвалюється протягом року з моменту введення будинку в експлуатацію. Якщо рішення не прийнято або не реалізовано, орган місцевого самоврядування протягом 3 місяців скликає загальні збори власників приміщень у МКДна вибір ради МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).

Порада багатоквартирного будинкуможе:

  • забезпечувати виконання рішень ОСС;
  • пропонувати власникам порядок користування спільним майном, план щодо організації робіт для його утримання та ремонту, обговорення питань компетенції ради МКД;
  • контролювати виконання робіт та надання послуг з утримання та ремонту загального майна в МКД, а також якість комунальних послуг;
  • пропонувати для затвердження річних загальних зборів власників звіт про виконану протягом року роботу;
  • затверджувати рішення про поточний ремонт загального майна в МКД, якщо воно було прийнято на ОСС більшістю голосів (ч.5 ст.161.1 ЖК РФ).

Для вибору поради МКД необхідно скористатися наступним алгоритмом дій.

Крок 1 Ініціювати проведення загальних зборів

Ініціатором може бути будь-який власник приміщення в МКД. Він повинен сформулювати питання порядку денного про вибір ради будинку та його голови, сформувати список кандидатів, визначити дату, місце та форму проведення ОСВ, сповістити всіх власників про проведення зборів (ч.2 та 5 ст.45 ЖК РФ). Для підготовки організації та проведення загальних зборів власниківдоцільно створити ініціативну групу.

Крок 2 Проінформувати власників про проведення загальних зборів

За 10 днів до дати проведення загальних зборів слід повідомити кожного власника приміщення у цьому будинку. Повідомлення про проведення ОСС можна вручити особисто в руки власнику під розпис або надіслати його поштою рекомендованим листом. За погодженням із загальними зборами власників приміщень можна розмістити повідомлення про проведення ОСС у загальнодоступному місці будинку (ч.4 ст.45 ЖК РФ).

Крок 3 Проведення загальних зборів власників

Загальні збори власників приміщень у МКДможе проводитись у формі очного, заочного та очно-заочного голосування (ст.44.1 ЖК РФ).

При очній формі проведення ОСС усіх учасників зборів необхідно зареєструвати. Якщо набраний кворум, можна розглядати питання виборі ради МКД та її голови (ч.6 ст.161.1 ЖК РФ).

Якщо кворум не набрано, то проводиться заочне голосування. Кожному власнику вручається бюлетень із зазначенням питань порядку денного, які необхідно вирішити. Передати свої письмові рішення власники повинні за місцем та адресою, які зазначені у повідомленні про проведення ОСС (ч.1 ст.47 ЖК РФ).

При вирішенні власників, прийнятого загальними зборами, можна проводити ОСС з цього питання формі заочного голосуванняз використанням ДВС ЖКГ (ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).

Загальні збори з питання вибору ради МКД можна також проводити у формі очно-заочного голосування з можливістю очного обговорення порядку денного та заочного прийняття рішень (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Рішення про вибір ради МКД та її голови вважається прийнятим, якщо за нього проголосувала більшість учасників ОСС. Рішення про наділення голови ради МКД необхідними повноваженнями приймається не менше 2/3 голосів від загальної кількості голосуючих (ч.1 ст.46, п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

Крок 4 Підбиття підсумків голосування та повідомлення власників про прийняте рішення

Після підбиття підсумків голосування та оформлення рішення про вибір ради МКД та її голови протоколом ОСС, але пізніше як за 10 днів необхідно повідомити всіх власників про прийняте решении. Повідомлення необхідно розмістити в доступному для всіх власників місці в будинку (ч.3 ст.46 ЖК РФ).

Рада МКД не є юридичною особою, Тому його реєстрація не потрібна (ст.48 ЦК України, п.2 ст.161.1 ЖК РФ). Рада будинку не має власного майна. Орган може бути позивачем, відповідачем чи захисником інтересів власників суді. Він також не може набувати та здійснювати цивільні права та нести обов'язки. Рада МКД не має права вести підприємницьку діяльність та отримувати кошти від власників приміщень у цьому будинку.

Для управління діяльністю ради МКД у складі її членів обирається голова (п.6 ст.161.1 ЖК РФ). Повноваження голови ради МКДперераховані в п.8 ст.161.1 ЖК РФ.

Функції членів ради МКД не можна передовірити, оскільки вони закріплені у рішенні і протоколі ОСС (п.1 ст.185 ДК РФ). Якщо якийсь із членів ради не може виконувати покладені на нього функції, їх можна перевірити лише в нотаріальному порядку.

Але в цьому випадку необхідно вказати в бюлетенях голосуванняна вибір ради будинку можливість перевірки повноважень та нотаріальне його засвідчення (п.3 ст.187 ГК РФ). Однак кожен факт перевірки функцій члена ради будинку засвідчується нотаріально від кожного власника приміщень у МКД. Крім того, за законом не можна виключити одного із членів ради. При тому, що свої функції рада МКД виконує лише у повному складі.

Рішення ОСС, що приймаються понад 50% від загальної кількості голосів

  • про строки та порядок проведення річного ОСС та порядок повідомлення про прийняті ним рішення (ч.1 ст.45 ЖК РФ);
  • про проведення загальних зборів у формі заочного голосування з використанням ДВС ЖКГ (п.3.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • про визначення адміністратора загальних зборів під час проведення ОСС з використанням ДВС ЖКГ (п.3.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • про порядок прийому адміністратором загальних зборів повідомлень про проведення ОСС, рішень з питань порядку денного, тривалості голосування (п.3.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • про порядок фінансування витрат, пов'язаних із скликанням, організацією та проведенням загальних зборів на вимогу ініціативної групи власників приміщень у МКД (п.3.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • про вибір та зміну способу управління МКД(П.4 ч.2 ст.44, ч.3 ст.161 ЖК РФ);
  • про створення товариства та затвердження його статуту (ч.2 ст.135, ч.1 ст.136 ЖК РФ);
  • про реорганізацію товариства (ст.140 ЖК РФ);
  • про ліквідацію товариства, якщо його члени не мають більш ніж 50% від загальної кількості голосів власників приміщень у МКД (ч.2 ст.141 ЖК РФ);
  • про вибір КК та визначення умов договору управління МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ);
  • про обрання та переобрання ради МКД, якщо в цьому будинку не створено ТСЖ, ТСН, ЖБК або інший спеціалізований споживчий кооператив (ст.161.1 ЖК РФ);
  • про використання ДВС ЖКГ у діяльності ради МКД, його голови, комісій власників приміщень у цьому будинку у разі їх обрання (ч.13 ст.161.1 ЖК РФ);
  • про розмір плати за утримання спільного майна у МКД, Якщо у ньому не створено товариство (ч.7 ст.156 ЖК РФ);
  • про внесення плати за всі чи деякі комунальні послуги РСО (ч.7.1 ст.155 ЖК РФ);
  • про поточний ремонт спільного майна у МКД (п.4.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • про укладання договорів виконання робіт та надання послуг з утримання та ремонту загального майна при безпосередньому управлінні (ч.1 ст.164 ЖК РФ);
  • про вибір уповноваженого від імені власників у відносинах з третіми особами за безпосереднього управління домом (ч.3 ст.164 ЖК РФ);
  • про місце або адресу зберігання протоколів та рішень ОСС (ч.4 ст.46 ЖК РФ);
  • про обрання комісії власників приміщень у МКД (ч.12 ст.161.1 ЖК РФ).

Рішення ОСС, прийняті більшістю щонайменше дві третини від загальної кількості голосів

  • про реконструкцію МКД (розширення або надбудову), будівництво господарських будівель та інших будівель, будівель, споруд;
  • про капітальному ремонті спільного майна у МКД, Про використання фонду капремонту (п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • про вибір способу формування та мінімальний розмір фонду капітального ремонту, суму внеску на капремонт;
  • про вибір особи, уповноваженої на відкриття спецрахунку будинку та здійснення операцій з грошима, що знаходяться на ньому, виборі російської кредитної організації, в якій має бути відкритий спецрахунок (п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • про отримання кредиту чи позики на капітальний ремонт спільного майна у МКД;
  • про визначення суттєвих умов кредитного договоруабо договору позики, умовах отримання гарантії, поруки, сплати відсотків за кредитом або позикою, оплатою за рахунок фонду капітального ремонту витрат на отримання гарантії або поруки (п.1.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • про використання земельної ділянки під МКД, запровадження обмежень користування (п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • про користування спільним майном іншими особами, укладання договорів на встановлення та експлуатацію рекламних конструкцій (п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • визначення осіб, які від імені власників приміщень в МКД можуть укладати договори про використання загального майна на певних ОСС умовах (п.3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • про наділення ради МКД повноваженнями на прийняття рішень про поточний ремонт загального майна у будинку (п.4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • про наділення голови ради МКД повноваженнями на прийняття певних рішень (п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • про створення товариства власниками приміщень у кількох багатоквартирних будинках, якщо вони знаходяться на земельних ділянках із спільним кордоном, мережами інженерно-технічних комунікацій та елементами інфраструктури для спільного користування та обслуговування більш ніж одного житлового будинку (п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ ).

Якщо у вас залишилися питання, ви завжди можете звернутися до нас за консультацією. Також ми допомагаємо керуючим компаніям відповідати 731 ПП РФ про Стандарт розкриття інформації(Заповнення порталу Реформа ЖКГ, сайту КК, інформаційних стендів) та ФЗ №209 (). А юридично правильно провести загальні збори власників на вибір ради МКД допоможе.

Рішення про створення ради багатоквартирного будинку приймається власниками приміщень у багатоквартирному будинку на загальних зборах. Для успішного проведення загальних зборів необхідно, щоб у будинку з'явилася ініціативна група із самих власників.

Ініціаторами проведення загальних зборів власників може бути власник чи кілька власників приміщень у цьому будинку (ст. 45 ЖК РФ).

Крок 1. Створення ініціативної групивласників.

Збираємо ініціативну групу, в ідеалі від кожного під'їзду по людині, але можна діяти і самотужки, пам'ятаємо, що головне у цій справі – ініціатива.

Зібрали команду однодумців, одразу проводьте засідання ініціативної групи, щоб обговорити проблеми та питання, які хвилюють вас та решту мешканців будинку.

На порядку денному питання номер один – вибір Ради багатоквартирного будинку та Голови Ради будинку. Складаємо список кандидатів, вивчаємо Положення про Радуі Голові Ради, якщо необхідно, то вносимо корективи до цих документів. Підсумковим документом має стати протокол засідання ініціативної групи,в якому виражені наміри ініціаторів вийти на загальні збори та перелік питань, які вони збираються обговорити з іншими жителями.

Інформаційний листок "Безкоштовне навчання за курсом «Основи управління багатоквартирним будинком»"

Затверджено правила управління багатоквартирними будинками

Управління МКД

Управління багатоквартирним будинком має забезпечувати сприятливі та безпечні умови проживання громадян, належне утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, вирішення питань користування зазначеним майном, а також надання комунальних послуг громадянам, які проживають у такому будинку.
Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані вибрати один із способів керування багатоквартирним будинком:
1) безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку;
2) управління товариством власників житла або житловим кооперативом чи іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;
3) управління керуючої організацією.
Спосіб управління багатоквартирним будинком вибирається на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку та може бути обраний та змінений у будь-який час на підставі його рішення. Рішення загальних зборів про вибір способу управління є обов'язковим для всіх власників приміщень багатоквартирному будинку.
При виборі керуючої організації загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку з кожним власником приміщення у такому будинку укладається договір управління на умовах, зазначених у рішенні цих загальних зборів.
За договором управління багатоквартирним будинком одна сторона (керівна організація) за завданням іншої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку, органів управління товариства власників житла або органів управління житлового кооперативу або органів управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу) протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується надавати послуги та виконувати роботи з належного утримання та ремонту спільного майна у такому будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень у такому будинку та особам, що користуються приміщеннями у цьому будинку, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність.
Умови договору управління багатоквартирним будинком встановлюються однаковими для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Договір управління багатоквартирним будинком укладається на термін не менше одного року і не більше ніж п'ять років. За відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору управління багатоквартирним будинком після закінчення строку його дії такий договір вважається продовженим на той самий термін та на тих самих умовах, які були передбачені таким договором.

Загальні збори власників МКД

Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є органом управління багатоквартирним будинком.
Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані щорічно проводити річні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. Терміни та порядок проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, а також порядок повідомлення про прийняті ним рішення встановлюється загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, що проводяться крім річних загальних зборів, є позачерговими. Позачергові загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути скликані з ініціативи будь-якого з цих власників.
Загальні збори власників приміщень є правомочними (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники приміщень у даному будинку або їх представники, які володіють більш ніж п'ятдесятьма відсотками голосів від загальної кількості голосів. За відсутності кворуму для проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку мають бути проведені повторні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Власник, за ініціативою якого скликаються загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, зобов'язаний повідомити власників приміщень у цьому будинку про проведення таких зборів не пізніше ніж за десять днів до дати його проведення. У зазначений термін повідомлення про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку має бути направлене кожному власнику приміщення в даному будинку рекомендованим листом, якщо рішенням загальних зборів власників приміщень у даному будинку не передбачено іншого способу направлення цього повідомлення у письмовій формі, або вручено кожному власнику приміщення у цьому будинку під розпис або розміщено у приміщенні даного будинку, визначеному таким рішенням та доступному для всіх власників приміщень у цьому будинку.
У повідомленні про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку мають бути зазначені:
1) відомості про особу, за ініціативою якої скликаються ці збори;
2) форма проведення цих зборів (збори чи заочне голосування);
3) дата, місце, час проведення цих зборів або у разі проведення цих зборів у формі заочного голосування;
4) порядок денний цих зборів;
5) порядок ознайомлення з інформацією та (або) матеріалами, які будуть представлені на цих зборах, ■ та місце або адресу, де з ними можна ознайомитися.
Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному немає права приймати рішення з питань, які не включені до порядку денного цих зборів.
Рішення, прийняті загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку, а також підсумки голосування доводяться до відома власників приміщень у даному будинку власником, за ініціативою яких було скликано такі збори, шляхом розміщення відповідного повідомлення про це у приміщенні даного будинку, визначеному рішенням загальних зборів власників приміщень у даному будинку та доступному для всіх власників приміщень у даному будинку, не пізніше ніж через десять днів з дня прийняття цих рішень.
Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийняте у встановленому Житловим Кодексом порядку, з питань, що належать до компетенції таких зборів, є обов'язковим для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку, у тому числі для тих власників, які не брали участі у голосуванні.
У разі, якщо при проведенні загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку шляхом спільної присутності власників приміщень у даному будинку для обговорення питань порядку денного та прийняття рішень з питань, поставлених на голосування, такі загальні збори не мали кворуму, надалі рішення загальних зборів власників таким же порядком денним можуть бути прийняті шляхом проведення заочного голосування (передачі на місце або за адресою, які зазначені в повідомленні про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, оформлених у письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування).

Плата за житлове приміщення та комунальні послуги

Плата за житлове приміщення та комунальні послуги для наймача житлового приміщення, що займається за договором найму соціального або договору найму житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду, включає:
1) плату за користування житловим приміщенням (плата за найм);
2) плату за утримання та ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги та роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та поточного ремонту загального майна у багатоквартирному будинку. Капітальний ремонт загального майна у багатоквартирному будинку проводиться за рахунок власника житлового фонду;
3) плату за комунальні послуги.
2.Плата за житлове приміщення та комунальні послуги для власника приміщення у багатоквартирному будинку включає:
1) плату за утримання та ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги та роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання, поточний та капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку;
2) плату за комунальні послуги.
Плата за комунальні послуги включає плату за холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, опалення.
Невикористання власниками, наймачами та іншими особами приміщень не є підставою для невнесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги. За тимчасової відсутності громадян внесення плати за окремі види комунальних послуг, що розраховується виходячи з нормативів споживання, здійснюється з урахуванням перерахунку платежів за період тимчасової відсутності громадян у порядку, затвердженому Урядом Російської Федерації.

Порада багатоквартирного будинку

Якщо в багатоквартирному будинку не створено ТСЖ або даний будинок не управляється ЖБК, ЖК і кількість квартир в такому будинку більше чотирьох, власники приміщень у цьому будинку зобов'язані на загальних зборах з числа власників обрати Раду багатоквартирного будинку.
Якщо протягом календарного року рішення про обрання Ради багатоквартирного будинку власниками приміщень у ньому не прийнято або відповідне рішення не реалізовано, орган влади у тримісячний термін скликає загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, до порядку денного якого включаються питання щодо обрання у цьому будинку Ради багатоквартирного. удома, зокрема голови Ради даного будинку, або про створення в даному будинку ТСЖ.
Реєстрація Ради багатоквартирного будинку в органах місцевого самоврядування або в інших органах не здійснюється.
Порада багатоквартирного будинку не може бути обрана стосовно кількох багатоквартирних будинків.
Рада багатоквартирного будинку підлягає переобранню на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку кожні два роки, якщо інший термін не встановлено рішенням загальних зборів власників приміщень у цьому будинку. У разі неналежного виконання своїх обов'язків Рада багатоквартирного будинку може бути достроково переобрана загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку.
У зв'язку з численними зверненнями органів виконавчої влади суб'єктів РФ, органів місцевого самоврядування, організацій, які здійснюють управління житловим фондом, та громадян щодо застосування статті 161.1 Житлового кодексу РФ Мінрегіон Росії повідомляє наступне.
Федеральним законом від 4 червня 2011 р. № 123-ФЗ «Про внесення змін до Житлового кодексу Російської Федерації та окремих законодавчих актів Російської Федерації» передбачено новий інститут самоорганізації власників приміщень у багатоквартирних будинках – рада багатоквартирного будинку.
Рада багатоквартирного будинку є допоміжним інструментом, покликаним забезпечувати реалізацію рішень загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, позиціонується як додатковий спосіб здійснення громадського контролю та вираження суспільної думки при управлінні багатоквартирним будинком. При цьому рада будинку жодною мірою не замінює собою такий спосіб управління, як товариство власників житла або керуюча організація.
Відповідно до частини 1 статті 161.1 Житлового кодексу Російської Федерації рада багатоквартирного будинку підлягає обранню загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку з числа власників приміщень, якщо в такому будинку не створено товариство власників житла, або даний будинок не керується житловим кооперативом. і, при цьому, в цьому будинку більше, ніж чотири квартири.
Таким чином, Житловий кодекс Російської Федерації передбачає необхідність обрання ради багатоквартирного будинку при реалізації в такому будинку наступних способів управління:
- управління керуючої організацією (рада будинку може представляти інтереси власників під час укладання договору управління багатоквартирним будинком);
- безпосереднє управління (контролювати укладання договорів на виконання робіт та надання послуг із утримання будинку).
Частиною 2 статті 161.1 Житлового кодексу Російської Федерації передбачено, що у разі неприйняття власниками приміщень у багатоквартирному будинку рішення про обрання ради будинку протягом календарного року орган місцевого самоврядування у тримісячний строк скликає загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, до порядку денного якого включаються обрання в даному будинку поради багатоквартирного будинку або про створення товариства власників житла.
Орган місцевого самоврядування у зазначеному випадку не приймає за власників приміщень у багатоквартирному будинку рішення, а лише ініціює проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку із включенням до його порядку денного відповідного питання.

Основні функції Ради багатоквартирного будинку

Забезпечення виконання рішень загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку
. Винесення на загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку як питання для обговорення пропозицій про порядок користування спільним майном у багатоквартирному будинку, у тому числі земельною ділянкою, на якій розташований даний будинок, про порядок планування та організації робіт з утримання та ремонту загального майна у багатоквартирному будинку, про порядок обговорення проектів договорів, укладених власниками приміщень у цьому будинку щодо спільного майна у цьому будинку та надання комунальних послуг та ін.
. Подання власникам приміщень у багатоквартирному будинку пропозицій з питань планування управління багатоквартирним будинком, організації такого управління, утримання та ремонту загального майна в даному будинку
. Подання власникам приміщень у багатоквартирному будинку до розгляду на загальних зборах власників приміщень у даному будинку свого укладання за умовами проектів договорів, запропонованих для розгляду на цих загальних зборах
. Здійснення контролю за наданням послуг та (або) виконанням робіт з управління багатоквартирним будинком, утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, якістю комунальних послуг, що надаються власникам житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та користувачам таких приміщень, у тому числі приміщень, що входять до складу спільного майна в даному будинку
. Подання на затвердження річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку звіт про виконану роботу

Голова Ради багатоквартирного будинку обирається з-поміж членів ради багатоквартирного будинку на загальних зборах власників приміщень та підзвітний загальним зборам власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Функції голови Ради багатоквартирного будинку

До прийняття загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку рішення про укладення договору управління багатоквартирним будинком має право вступити в переговори з керуючою організацією щодо умов зазначеного договору
. Доводить до відома загальних зборів власників приміщень у будинку результати переговорів із керуючою організацією
. На підставі довіреності, виданої власниками приміщень у багатоквартирному будинку, укладає договір управління багатоквартирним будинком або договори надання послуг/робіт з утримання та ремонту загального майна та договори холодного та гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання, опалення
. Здійснює контроль за виконанням зобов'язань за укладеними договорами надання послуг та (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку
. Підписує акти з надання послуг та (або) виконання робіт з утримання та поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку, надання комунальних послуг, спрямовує до органів місцевого самоврядування звернення про невиконання керуючої організацією зобов'язань
. На підставі довіреності, виданої власниками приміщень у багатоквартирному будинку, виступає в суді як представник власників приміщень у даному будинку у справах, пов'язаних з управлінням даним будинком та наданням комунальних послуг

Затверджено

рішенням загальних зборіввласників

приміщень у багатоквартирному будинку,

розташоване за адресою: місто Москва,

вул. ___________________, д.___ корп. ___

від «____» ___________ 20__ р. №_______


Зразкове Положення

про Раду багатоквартирного будинку

1. Загальні положення

1.1. Рада багатоквартирного будинку, що називається далі Рада, створена за рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку (протокол від «___»___________ 20___ р. № ___), розташованому за адресою: місто Москва, вул. __________________, д. ___, корп. ______ (далі - Багатоквартирний будинок), відповідно до ст. 161.1 Житлового кодексу Російської Федерації (далі – ЖК РФ).

1.2. Рада обирається з числа власників приміщень у багатоквартирному будинку.

1.3. Порада не може бути обрана стосовно кількох багатоквартирних будинків.

1.4. Рада у своїй діяльності керується Конституцією Російської Федерації, Житловим кодексом Російської Федерації, іншими законодавчими та нормативними правовими актами Російської Федерації та міста Москви, цим Положенням.

1.5. Рада взаємодіє з організацією, що здійснює управління багатоквартирним будинком (далі - керуюча організація), житловими об'єднаннями громадян різних організаційно-правових форм, управою району, муніципалітетом муніципальної освіти, префектурою адміністративного округу міста Москви, Департаментом житлово-комунального господарства та благоустроєм. виконавчої влади міста Москви.

1.6. Реєстрація Ради в органах місцевого самоврядування або в інших органах не здійснюється.

2. Цілі створення Ради

Рада створена для реалізації наступних цілей:

2.1. Забезпечення виконання рішень загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.

2.2. Розробка пропозицій з питань планування управління Багатоквартирним будинком, організації такого управління, утримання та ремонту спільного майна у даному будинку.

2.3. Здійсненняконтролю за наданням послуг та (або) виконанням робіт з управління Багатоквартирним будинком, утримання та ремонту спільного майна у Багатоквартирному будинку та за якістю комунальних послуг, що надаються власникам житлових та нежитлових приміщень у Багатоквартирному будинку та користувачам таких приміщень, у тому числі приміщень, що входять до складу спільного майна у даному будинку.

3. Повноваження Ради

Рада наділяється такими повноваженнями:

3.1. Забезпечення виконання рішень загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.

3.2. Винесення на загальні збори власників приміщень у Багатоквартирному будинку як питання для обговорення пропозицій:

Про порядок користування спільним майном у Багатоквартирному будинку, у тому числі земельною ділянкою, на якій вона розташована;

Про порядок планування та організацію робіт з утримання та ремонту спільного майна у Багатоквартирному будинку;

Про порядок обговорення проектів договорів, що укладаються власниками приміщень щодо спільного майна власників приміщень у Багатоквартирному будинку та надання комунальних послуг;

з питань компетенції Ради;

З питань комісій, що обираються, з числа власників приміщень у Багатоквартирному будинку;

З інших питань, прийняття рішень щодо яких не суперечить Житловому кодексу Російської Федерації.

3.3. Подання власникам приміщень у Багатоквартирному будинку пропозицій з питань планування управління Багатоквартирним будинком, організації такого управління, утримання та ремонту спільного майна.

3.4. Подання власникам приміщень своїх висновків за умовами проектів договорів, які пропонуються для розгляду на загальних зборах (до розгляду проектів договорів на загальних зборах у Багатоквартирному будинку).

У разі обрання в Багатоквартирному будинку комісії з оцінки проектів договорів зазначений висновок надається Радою спільно з такою комісією.

3.5. Здійснення контролю за наданням послуг та (або) виконанням робіт з управління Багатоквартирним будинком, утримання та ремонту спільного майна та за якістю наданих комунальних послуг власникам житлових та нежитлових приміщень та користувачам таких приміщень, у тому числі приміщень, що входять до складу спільного майна.

3.6. Подання на затвердження річних загальних зборів власників приміщень у Багатоквартирному будинку звіту про виконану роботу.

3.7.Ведення інформаційної роботи з власниками приміщень у Багатоквартирному будинку в порядку, передбаченому загальними зборами власників приміщень у Багатоквартирному будинку, з питань:

проведення загальних зборів власників приміщень, що проводяться з ініціативи Ради;

Проведення інформаційних зборів із власниками приміщень;

Взаємодії з власниками житлових та нежитлових приміщень та користувачами таких приміщень у Багатоквартирному будинку;

Своєчасного надання (оновлення) керуючої організацією (за її наявності) інформації про діяльність з управління багатоквартирним будинком.

3.8. Проведення опитувань (анкетним чи іншим методом) для:

Оцінки якості роботи керуючої організації з метою вдосконалення договірних відносин;

Підготовка плану роботи Ради, урахування зауважень, пропозицій та виявлення проблемних питань з управління Багатоквартирним будинком.

4. Голова Ради

Голова Ради обирається з-поміж членів Ради на загальних зборах власників приміщень у Багатоквартирному будинку.

Голова Ради здійснює керівництво поточною діяльністю Ради та підзвітний загальним зборам власників приміщень у Багатоквартирному будинку.

У межах здійснення своїх повноважень голова Ради:

4.1. До прийняття загальними зборами власників приміщень у Багатоквартирному будинку рішення про укладення договору управління Багатоквартирним будинком має право вступити до переговорів щодо умов зазначеного договору. (При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень у цьому будинку вправі вступити у переговори щодо умов договорів, зазначених у частинах 1 та 2 статті 164 Житлового кодексу Російської Федерації).

4.2. Доводить до відома загальних зборів власників приміщень у Багатоквартирному будинку результати переговорів з питань, зазначених у п. 4.1 цього Положення.

4.3.Укладає договір управління Багатоквартирним будинком (або договори, зазначені в частинах 1 і 2 ст. 164 Житлового кодексу Російської Федерації) на умовах, зазначених у рішенні загальних зборів власників приміщень у Багатоквартирному будинку, на підставі довіреностей, виданих власниками приміщень у М.

За договором управління багатоквартирним будинком набувають прав та стають зобов'язаними всі власники приміщень у Багатоквартирному будинку, які надали голові Ради повноваження, засвідчені такими довіреностями. Власники приміщень у Багатоквартирному будинку мають право вимагати від керуючої організації копії цього договору. (При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень у цьому будинку власники приміщень у такому будинку мають право вимагати копії договорів, укладених з особами, що здійснюють надання послуг та (або) виконання робіт з утримання та ремонту загального майна у даному будинку, від зазначених осіб).

4.4.Здійснює контроль за виконанням зобов'язань за укладеними на підставі довіреностей, виданих власниками приміщень у Багатоквартирному будинку, договорами надання послуг та (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна у Багатоквартирному будинку, підписує акти:

Приймання наданих послуг та (або) виконаних робіт з утримання та поточного ремонту загального майна у Багатоквартирному будинку;

Про порушення нормативів якості або періодичності надання послуг та (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна у Багатоквартирному будинку;

Про ненадання комунальних послуг або надання комунальних послуг неналежної якості.

4.5. Направляє до органів місцевого самоврядування звернення про невиконання керуючої організацією зобов'язань, передбачених ч.2 ст.162 Житлового кодексу Російської Федерації з метою проведення перевірки діяльності керуючої організації, передбаченої ч.1.1 ст.165Житлового кодексу Російської Федерації.

4.6.Виступає в суді як представник власників приміщень у Багатоквартирному будинку у справах, пов'язаних з управлінням даним будинком та наданням комунальних послуг на підставі довіреності, виданої власниками приміщень у Багатоквартирному будинку.

4.7. Надсилає інформацію в управу району та префектуру адміністративного округу міста Москви, інші органи виконавчої влади міста про обрання Ради у Багатоквартирному будинку.

4.8. Звертається до управи району, префектуру адміністративного округу, інші органи виконавчої міста Москви, і навіть - організацію, управляючу Багатоквартирним будинком та інші організації, з питань, які стосуються компетенції Ради.

5. Порядок формування Ради

5.1. З власники приміщень у Багатоквартирному будинку на своїх загальних зборах зобов'язані обрати Раду у разі:

- якщо у даному будинку не створено товариство власників житла або цей будинок не управляється житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;

- при цьому в даному будинку більш ніж чотири квартири.

5.2. Члени Ради та її голова обираються на загальних зборах власників приміщень у Багатоквартирному будинку.

5.3. Кількість членів Ради встановлюється на загальних зборах власників приміщень у Багатоквартирному будинку з урахуванням наявної у будинку кількості під'їздів, поверхів, квартир, якщо інше не встановлено рішенням загальних зборів.

5.4. Рада діє з дати прийняття рішення на загальних зборах власників приміщень у Багатоквартирному будинку про обрання Ради до переобрання або закінчення строку, встановленого на загальних зборах.

5.5. Якщо інший термін не встановлено рішенням загальних зборів власників приміщень, Рада підлягає переобранню на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку кожні два роки..

5.6. Рада може бути достроково переобрана на загальних зборах власників приміщень у Багатоквартирному будинку у разі неналежного виконання своїх обов'язків.

5.7. У разі прийняття на загальних зборах власників приміщень у Багатоквартирному будинку рішення про створення товариства власників житла Рада дієдо обрання правління товариства власників житла.

6. Комісії власників приміщень

6.1. Для підготовки пропозицій з окремих питань, пов'язаних з діяльністю з управління багатоквартирним будинком, можуть обиратися комісії власників приміщень у будинку, які є колегіальними дорадчими органами управління багатоквартирним будинком.

6.2. Комісії власників приміщень у Багатоквартирному будинку обираються за рішенням загальних зборів власників приміщень у Багатоквартирному будинку або за рішенням Ради.

6.3. Якщо інше не встановлено рішенням загальних зборів власників приміщень у Багатоквартирному будинку, Рада приймає рішення з питань своєї компетенції, пов'язаних із діяльністю з управління Багатоквартирним будинком, з урахуванням думки комісій власників, створених для підготовки пропозицій щодо таких питань.

7. Організація діловодства Ради

Рада здійснює зберігання документації, пов'язаної зі своєю діяльністю:

Листи реєстрації вручення (надсилання рекомендованим листом) повідомлень про проведення загальних зборів власників приміщень у Багатоквартирному будинку;

Листи реєстрації вручення бланків рішень власників приміщень у Багатоквартирному будинку для голосування (у разі проведення загальних зборів у формі заочного голосування);

Заповнені власниками бланки голосувань (рішень власника) для заочної форми прийняття рішення;

Схеми розподілу часток власників приміщень у Багатоквартирному будинку у праві спільної власності на спільне майно у такому будинку на дату проведення загальних зборів;

Протоколи рішень загальних зборів власників приміщень у Багатоквартирному будинку про вибір Ради та її членів, способу управління Багатоквартирним будинком, комісій власників з інших питань компетенції Ради;

Довіреності представників власників приміщень у Багатоквартирному будинку на право голосування на загальних зборах таких власників;

Положення про Раду;

Протоколи засідань Ради;

Журнал реєстрації протоколів засідань Ради;

Довіреності, видані голові Ради власниками приміщень у Багатоквартирному будинкуна закінчення договори управління Багатоквартирним будинком (або договорів, зазначених у частинах 1 та 2 ст. 164 Житлового кодексу Російської Федерації);

Договори управління Багатоквартирним будинком,

Договори , зазначені у частинах 1 та 2 ст. 164 Житлового кодексу Російської Федерації, укладені на підставі довіреностей, виданих власниками приміщень у багатоквартирному будинку;

Акти, перелічені у п.4.4. цього Положення;

- довіреності (або їх копії), видані голові Ради власниками приміщень у Багатоквартирному будинку на представництво у суді у справах, пов'язаних з управлінням даним будинком та наданням комунальних послуг;

Книга обліку звернень до Ради мешканців Багатоквартирного будинку;

Листування з питань діяльності Ради та управління Багатоквартирним будинком.

8. Внесення змін та доповнень у Положення про Раду

Внесення змін та доповнень до Положення про Раду здійснюється на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Час читання: 5 хвилин

Власники приміщень у багатоквартирному будинку регулярно стикаються з питаннями, що вимагають колективного прийняття рішень. Насамперед проблемами управління займалися ЖЕКи, але тепер власники самі відповідають за функціонування свого житла. Для цього вони обирають раду багатоквартирного будинку.

Визначення МКД у комунальному господарстві

Оскільки власники квартир у МКД зобов'язані брати участь у його утриманні, для зручності та прискорення процесу передбачається створення спеціального органу управління – ради багатоквартирного будинку (СМД). Його юридичне становище регулюють норми ст. 161.1 ЖК РФ.

Створення органу, що управляє, повністю лежить на плечах мешканців.

Рада є органом оперативного управління, що складається з групи відповідальних власників приміщень, обраних на загальнобудинкових зборах. Він формується у будинках, які складаються мінімум із чотирьох квартир, а також не мають товариства власників житла чи житлового кооперативу.

Процедура обрання СМД

Оскільки рада МКД – виборний орган, для її створення необхідно провести вибори, на яких буде визначено власників, здатних впоратися з роботою з управління.

Рішення вважається прийнятим, якщо на загальні збори мешканців з'явиться більше половини власників приміщень, і 50 відсотків їх затвердять представлені кандидатури. Зауважимо, що голосування можна організувати та заочно.

Цей порядок формування органу визначено у ст. 161.1 ЖК РФ. Подібні вибори не проводяться, якщо в будинку вже є ТСЖ чи ЖБК.

На загальних зборах визначається кількість членів СМД. Голова ради багатоквартирного будинку обирається з-поміж його членів.

Хоча реєстрація СМД органів місцевого самоврядування непотрібен, муніципальні освіти контролюють виконання мешканцями обов'язки щодо його створення.

Повноваження членів СМД

Перелік прав членів СМД закріплено у ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. До ключових прийнято відносити:

  • право на проведення переговорів та підписання договорів від імені всіх власників у будинку та підрядниками;
  • організацію зустрічей власників житла у МКД для обговорення питань, що стосуються загальнобудинкового майна;
  • надання своїх висновків, висновків та пропозицій з питань управління;
  • прийняття поточних рішень щодо надання комунальних послуг, його поточного ремонту;
  • участь у комісіях з .

Загальні збори мешканців можуть розширити коло прав органу. Крім того, для здійснення окремих функцій допустиме створення цільових комісій у його складі.

Раді ставляться такі обов'язки:

  • забезпечувати виконання прийнятих мешканцями рішень;
  • контролювати дотримання умов договорів, укладених із будинком;
  • вести моніторинг якості послуг, що надаються МКД сторонніми організаціями;
  • спостерігати за роботою керуючої компанії;
  • подавати на затвердження річних загальнобудинкових зборів власників звіт про свою діяльність.

    • Оскільки розв'язання цих завдань потребує часу та сил, за рішенням загальних зборів нерідко встановлюється оплата ради – грошова винагорода за виконану роботу.

    Як і будь-якій організації для безперебійного функціонування СМД, потрібен голова. Він є головним організатором його роботи, а також відповідальною за її якість особою.

    Закон не встановлює жодних вимог до особи та професійних якостей керівника. За його обрання власники керуються лише особистими мотивами, і навіть досвідом взаємодії з кандидатом.

    Є лише одна обов'язкова умова – кандидат має бути членом ради.

    Звернемо увагу, що відповідальність голови обмежена загальними вимогаминормативні акти. Цивільну, адміністративну чи кримінальну відповідальність він несе лише у випадках, коли зафіксовано відповідні порушення з його боку.

    Привілеї голови СМД

    Для того, щоб керівник органу міг виконувати основні функції, він наділений цілою низкою повноважень:

    • починати переговори з КК щодо укладення договору управління МКД та обговорювати його умови;
    • укладати з КК договір управління будинком чи інші угоди щодо довіреності;
    • направляти до органів місцевого самоврядування звернення та скарги про невиконання/неналежне виконання КК своїх зобов'язань;
    • на підставі довіреності від власників приміщень представляти їх інтереси в суді з питань, пов'язаних із управлінням будинком;
    • приймати рішення щодо переданих йому ОСС справ та питань.

    Права голови ради за Житловим кодексом обмежені наведеним вище списком. Це дозволяє припинити потенційну можливість зловживання ними.

    Обов'язки керівника

    Деякі обов'язки голови дублюють ті, що встановлені для поради. Відповідно до ст. 161.1 ЖК РФ, він повинен:

      • повідомляти мешканців про результати переговорів із КК;
      • контролювати те, як виконуються зобов'язання за договорами надання послуг та виконання робіт із утримання та ремонту загальнобудинкового майна, якщо мешканці видали відповідну довіреність;
      • підписувати акти приймання-передачі наданих послуг та виконаних робіт по дому, акти про порушення нормативів якості, про надання комунальних послуг неналежної якості або їх ненадання.

    Винагорода праці голови

    Винагорода голові ради багатоквартирного будинку – добровільна ініціатива власників житлових приміщень у МКД. За загальним правилом, його робота є безоплатною, тобто не підлягає оплаті.

    Проте слід визнати, що така різнобічна діяльність із забезпечення функціонування будинку забирає багато часу і сил. Логічно, що підвищити ефективність роботи ради та стимулювати зусилля керівника допомагає певна матеріальна виплата.

    Розмір винагороди та періодичність її сплати встановлює загальні збори мешканців. Рішення оформляється окремим документом.

    Особливості укладання договору управління СМД із КК

    Висновок в даний час є ключовою метою СМД, оскільки весь процес його роботи спрямований на пошук відповідної компанії, оцінку та узгодження умов договору управління, а потім контроль його виконання.

    Договір між КК та головою ради МКД, що підписується останнім, є поширеною практикою. Загальні збори власників найчастіше довіреністю уповноважують голову укладати угоди від їхнього імені.

    Підкреслимо, що перед цим порада має:

    • оцінити умови співпраці з організацією, що управляє;
    • обговорити результати оцінки із зборами мешканців;
    • узгодити проект договору.

    Таким чином, договір СМД з КК, розроблений порадою, дозволяє звести до мінімуму проблеми щодо його виконання.

    Висновки

    Рада багатоквартирного будинку - виборний орган, що дозволяє вирішувати поточні питання та завдання МКД, пов'язані з його управлінням. Він обирається на загальних зборах мешканців. Вони визначають кількість членів ради. За результатами голосування призначається голова СМД.

    Юрист. Член Адвокатської палати м. Санкт-Петербург. Досвід роботи понад 10 років. Закінчив Санкт-Петербурзький державний університет. Спеціалізуюся у сфері цивільного, сімейного, житлового, земельного права.